نكات حقوقي خريد و فروش املاك
رعايت چند نكته اساسي و مهم ميتواند از بروز بسياري از اختلافات حقوقي ساده يا حتي كلاهبرداري‌ها و جرايم سازمان‌يافته در پوشش فروش املاك جلوگيري كند.
- اطمينان از مالكيت فروشنده بر ملك
- سند‌دار بودن ملك
- آزاد بودن ملك
- بازديد از ملك
- مبايعه نامه عادي يا رسمي
- نكاتي در خصوص مبايعه نامه
1- اطمينان از مالكيت فروشنده بر ملك
مهمترين نكته در خريد هر ملكي، احراز مالكيت فروشنده است. فروشنده بايد مطابق قانون، مالك ملكي باشد كه به فروش مي‌رساند يا از سوي فروشنده ملك، داراي وكالتنامه رسمي باشد. در صورتي كه ملك متعلق به چند نفر باشد و اصطلاحا مال مورد معامله بين چند نفر مشاع باشد، در اين صورت يا بايد همه مالكين در هنگام فروش حاضر بوده و رضايت خود را اعلام كنند و يا يك نفر از سوي بقيه مالكان، وكالت در فروش داشته باشد كه در اين صورت وكالتنامه بايد به صورت رسمي و در دفترخانه اسناد رسمي تنظيم شده باشد و به صراحت به وكيل اجازه فروش ملك را داده باشد. همچنين علاوه بر تصريح به وكالت در فروش، وكيل بايد وكالت در دريافت ثمن(قيمت) ملك را نيز داشته باشد.
2- سند دار بودن ملك
در اولين نكته بايد مشخص شود كه ملكي كه قرار است خريداري شود، آيا داراي سند رسمي مي باشد يا فاقد سند رسمي است؟ در خصوص خريد و فروش بسياري از املاكي كه در شهرهاي كوچك يا حاشيه شهرهاي بزرگ يا شهرهاي شمالي وجود دارد، نكته مهم اين است كه با وجود يك سند مادر براي يك زمين بزرگ، اما در تبديل اين زمين به قطعات كوچكتر، اين قطعات به صورت قولنامه‌اي يا وكالتي معامله شده و خبري از سند رسمي در ميان نيست.
بايد توجه داشت كه اگر ملكي به صورت وكالتي فروخته ميشود، قبلا به شخص ديگري فروخته نشده باشد؛ زيرا ممكن است فروشنده قبلا طي قرارداد رسمي ملك را به شخص ديگري فروخته باشد. يكي از شگردهاي كلاهبرداران فروش املاك به صورت وكالتي به چند نفر به صورت همزمان است.
بر اساس ماده 22 قانون ثبت، «دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي را كه ملك به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده ... را مالك خواهد شناخت .» بنابراين هرگونه نقل و انتقال ملك بدون سند، امتيازات قانوني سند رسمي را نداشته و از حمايت‌هاي قانوني نيز برخوردار نيست. همچنين، اگر ملكي سند رسمي نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشكل و اثبات مالكيت تنها از مسير مراجع قضايي با صرف وقت و هزينه زياد ميسر است.
3- آزاد بودن ملك
ملكي كه به فروش مي‌رسد نبايد در رهن يا وثيقه شخص يا نهادي باشد و اصطلاحا ملك بايد آزاد باشد. اگر ملكي در وثيقه يا رهن باشد، در سند مالكيت ملك، قيد ميشود، بنابراين در هنگام خريد ملك حتما بايد به آزاد بودن سند توجه كرد. اگر ملك در رهن بانك يا شخص ديگري باشد، در اين صورت فروش ملك داراي اشكال بوده و انتقال مالكيت نيز تنها با رضايت رهن‌گيرنده امكان‌پذير است.
4- بازديد از ملك
خريدار بايد به طور دقيق از ملك مورد معامله بازديد و نسبت به شرايط قرارگيري، راه‌هاي دسترسي، املاك معارض يا داراي ديد و اوصاف ظاهري ملك اطلاع كسب كند.
در خصوص آپارتمان‌ها وضعيت دسترسي راه‌هاي مشاعي ساختمان، شرايط استفاده از پاركينگ، حياط يا پشت بام نيز بايد به دقت بررسي شود تا بعد از خريد ملك مشكلي ايجاد نشود.
5- مبايعه نامه عادي يا رسمي
قرارداد فروش ملك ممكن است به صورت عادي يا رسمي تنظيم شود. قرارداد رسمي، قراردادي است كه طي سند رسمي و با حضور طرفين در دفترخانه اسناد رسمي تنظيم ميشود اما اسناد عادي ممكن است در دفاتر مشاورين املاك يا به صورت شخصي بين طرفين تنظيم شود.
بايد توجه داشت كه قرارداد فروش يا مبايعه‌نامه‌اي كه در دفاتر املاك تنظيم ميشود، تنها يك سند عادي بوده و از نظر قانوني ارزش بيشتري از سندي كه در يك برگه معمولي بين طرفين نوشته و امضا ميشود، ندارد. البته از منظر قانوني اسناد عادي داراي ارزش و اعتبار است ولي از نظر ارزش اثباتي، هرگز جايگاه سند رسمي را نخواهند داشت.
در قراردادهاي عادي، به صورت عمده تاريخ مشخصي براي حضور و نقل و انتقال رسمي ملك در دفترخانه اسناد رسمي تعيين ميشود كه تخطي از آن از سوي طرفين جايز نيست.
6- نكاتي در خصوص مبايعه نامه
اگر مبايعه‌نامه به صورت عادي و در دفتر مشاور املاك تنظيم ميشود، بايد بررسي شود كه آيا مشاور املاك داراي مجوزهاي قانوني از اتحاديه مشاورين املاك هست يا خير؟ همچنين مشاور املاك بايد در هنگام معامله، اسناد مالكيت و هويت طرفين را بررسي و سپس اقدام به نگارش قرارداد كند.
در قرارداد فروش ملك، بايد مشخصات كامل ملك مورد معامله شامل پلاك ثبتي، آدرس ملك، مساحت عرصه(زمين)، عيان(بنا)، پاركينگ، انباري، سهم آپارتمان از قسمت‌هاي مشاعي ساختمان و ساير اوصاف آن به طور دقيق ذكر شود.
همچنين، قيمت ملك نيز بايد به طور دقيق مشخص و شرايط پرداخت آن نيز از سوي طرفين تعيين شود. يكي از نكات مهم در خصوص خريد املاك اين است كه در قرارداد مشخص شود كه كل ملك در ازاي يك مبلغ ثابت خريداري شده يا هر متر مربع جداگانه قيمت‌گذاري شده است. فايده اين موضوع اين است كه اگر بعدا مشخص شد، مساحت ملك كمتر يا بيشتر است، امكان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافي حادث نشود.
اگر اسناد تجاري مانند چك، سفته و ساير اوراق بهادار نزد مشاور املاك به امانت گذاشته ميشود، حتما بايد در قرارداد قيد شود كه اين اسناد تحت چه شرايطي و در چه زماني و به چه اشخاصي قابل تسليم است.
طرفين بايد تاريخ مشخصي را براي حضور در دفترخانه اسناد رسمي و نقل و انتقال ملك به صورت سند رسمي مشخص كنند. تاريخ تعيين شده، ملاك بررسي تعهدات طرفين در قرارداد است.
همچنين بايد مشخص شود كه قرارداد در چه مدتي و با چه شرايطي از سوي طرفين قابل فسخ است. طرفين مي‌توانند توافق كنند كه هيچ كدام از طرفين حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنين بايد مبلغ مشخصي براي جبران خسارت ناشي از عدم انجام تعهدات مشخص شود.
در پايان قرارداد نيز بايد دقيقا تعيين شود كه قرارداد در چند نسخه تنظيم شده و سپس قرارداد به امضاي طرفين خريدار و فروشنده برسد. بهتر است كه دو شاهد نيز قرارداد را گواهي و امضا كنند.
مشاور املاك مجاز نيز بايد صحت امضاي طرفين را گواهي و در نهايت قرارداد را مهر و امضا كند.